我是 Alice，土地開發業務出身。
這裡沒有待售物件，只有實務看地累積的方法：怎麼讀謄本、怎麼查分區、土地稅怎麼算。
有土地、房屋、繼承上的疑問，歡迎找我聊聊。
不知道從何問起？把地號或地址傳給我，免費幫你查現況、給方向。
不用先想好問題，看不懂的、煩惱的，都可以直接問。
土地的事，拖越久越難處理：繼承不辦、持分一代代細分，整合的成本與時間都會翻倍。早一步看清楚，才不會在不知情下，錯過對自己最有利的時機。
▲ 互動地籍示意圖（移動游標查看地號資訊）
這個網站有什麼？點選直達
土地的事很複雜，但找對人聊，可以很簡單。
ALICE・土地開發
我是 Alice，土地開發業務出身。從第一線的看地、調謄本、跑地政事務所開始，一路做到複雜產權的整合協調。
實戰經歷：
土地開發是地主與開發者的合作。
我把雙方都需要的知識與工具，放在同一個網站上。
30 秒・找到你的方向
回答兩個問題，我幫你指出該看哪裡、該怎麼做。
看地前先做功課。
分區、地籍、歷史圖資、實價行情，常用的政府系統都整理在這裡，點擊直達。
※ 以上皆為政府或學術機構之公開系統，連結若失效表示官方網址異動，請以各機關公告為準。
想知道土地能蓋多少？
先看它屬於哪一種分區，選地區查公告規定。
台灣的土地管制分兩套系統：都市土地依《都市計畫法》劃分使用分區（謄本上「使用分區」欄位空白者即屬之）；非都市土地依《區域計畫法》編定分區與使用地類別（直接登載於謄本）。選擇地區查看公告規定：
| 分區 | 建蔽率 | 容積率 | 法定劃定目的（摘錄） |
|---|---|---|---|
| 住一 | 30% | 60% | 維護最高居住環境水準，專供獨立、雙併住宅，維持最低人口與建築密度 |
| 住二 | 35% | 120% | 維護較高居住環境水準，供各式住宅及日常用品零售、服務業 |
| 住三 | 45% | 225% | 維護中等居住環境水準，供各式住宅及一般零售業等使用 |
| 住四 | 50% | 300% | 維護基本居住環境水準，供各式住宅及一般零售業等使用 |
另有面臨較寬道路、經都市計畫程序劃定之特殊分區：住二之一（容積 160%）、住二之二（225%）、住三之一（300%）、住三之二（400%）、住四之一（400%），建蔽率同原分區。
| 分區 | 建蔽率 | 容積率 | 法定劃定目的（摘錄） |
|---|---|---|---|
| 商一 | 55% | 360% | 供住宅區日常生活所需之零售業、服務業使用 |
| 商二 | 65% | 630% | 供住宅區與地區性之零售業、服務業使用 |
| 商三 | 65% | 560% | 供地區性之零售業、服務業、娛樂業、批發業使用 |
| 商四 | 75% | 800% | 供全市、區域及全臺主要商業、專門性服務業、大規模零售業、娛樂業使用 |
注意：依自治條例，商業區容積率另受「面臨最寬道路寬度（公尺）× 50%」之上限管制，未達 300% 者以 300% 計。資料依據：《臺北市土地使用分區管制自治條例》；線上查詢：臺北市使用分區查詢系統。
※ 各地區數值與制度均整理自政府公告法規；都市計畫可能變更，個案開發請以土地使用分區證明及主管機關公告為準。
一份土地登記謄本分成三部。
拿出你自己的謄本，照著下面的對照圖一格一格看，就懂了。
下面是仿照真實「土地登記第二類謄本」畫的版面，標出每個欄位的位置和意思。
拿出你自己的謄本，一格一格對照著看，就知道每個數字在說什麼。
▲ 標示部：講「土地本身」——多大、在哪一區、值多少（本圖為示意，數字為虛構範例）
▲ 所有權部：講「人」——誰的、持分多少、怎麼取得（本圖為示意，資料為虛構範例）
▲ 他項權利部：講「債務與負擔」——有沒有貸款、欠多少、欠誰（本圖為示意，資料為虛構範例）
土地被劃入開發範圍時，先搞清楚是哪一種開發方式——三者的法源、地主能拿回什麼，完全不同：
| 項目 | 一般徵收 | 區段徵收 | 市地重劃 |
|---|---|---|---|
| 法源 | 土地徵收條例 | 土地徵收條例（第四章） | 平均地權條例、市地重劃實施辦法 |
| 性質 | 政府為公共建設取得私有土地 | 整區徵收後重新規劃開發 | 地籍重整、土地交換分合 |
| 地主取回 | 現金補償：按徵收當期市價查估補償地價，另有建物、農作改良物補償及遷移費 | 二選一：領回抵價地（總面積以徵收面積 50% 為原則，最低不得少於 40%）或領取現金補償 | 領回重劃後土地：折價抵付之共同負擔不得超過重劃區總面積 45%，即原則領回 55% 以上之可建築地 |
| 對地主意義 | 土地所有權消滅，領錢退場 | 可選擇換回精華區位的建地，參與開發增值 | 地形變方正、臨路、公共設施完備，價值通常明顯提升 |
| 時點 | 權利與注意事項 |
|---|---|
| 協議價購階段 | 徵收前政府必須先與所有權人協議價購；這是法定必經程序，此階段可議價、可表達意見，價格通常參考市價查估 |
| 公聽會・說明會 | 對開發必要性、範圍、補償有意見，務必在公聽會以書面或口頭陳述並留下紀錄，這是日後行政救濟的重要依據 |
| 徵收公告期間（30 日） | 區段徵收要領回抵價地者，必須在公告期間內提出申請，逾期視同領取現金補償——這是最常被錯過、且無法補救的期限 |
| 異議與行政救濟 | 對公告事項有異議，應於公告期間內以書面提出；對補償價額不服可請求復議，仍不服可提起行政訴訟（訴願、行政訴訟均有法定期限） |
※ 整理自《土地徵收條例》第 11、30、39、40 條及《平均地權條例》第 60 條。抵價地比例、重劃負擔比例為法定上下限，個案實際數字以各開發案核定計畫為準；面臨徵收的重大權益決定（領地或領錢、救濟與否），建議諮詢地政士或律師後再做。
繼承來的土地最怕「放著不管」。三個法定期限一旦錯過，輕則罰鍰、重則喪失權利：
| 步驟 | 法定期限 | 重點 |
|---|---|---|
| ① 拋棄繼承 | 知悉得繼承之時起 3 個月內 | 向法院以書面聲明。被繼承人若債務大於資產，務必把握期限；現行法已採概括繼承限定責任，但拋棄程序仍有其適用情形 |
| ② 遺產稅申報 | 死亡日起 6 個月內（可申請延長 3 個月） | 向國稅局申報，取得完稅或免稅證明——沒有這張，後面的繼承登記辦不了 |
| ③ 繼承登記 | 繼承開始之日起 6 個月內 | 向地政事務所申辦。依土地法第 73 條，逾期每逾 1 個月處應納登記費 1 倍罰鍰、最高 20 倍。繼承人間尚無共識時，可先辦「公同共有」登記避免受罰 |
| ④ 分割與處分 | 無期限，但越早越好 | 公同共有的土地處分原則需全體繼承人同意，幾乎動彈不得；協議分割（或裁判分割）轉為分別共有後，各自的應有部分才能靈活處理 |
※ 稅務提醒：繼承取得再出售時，土增稅的「前次移轉現值」以繼承時公告現值計；房地合一稅持有期間可併計被繼承人持有期間，常因此適用較低稅率——繼承土地別急著賣，先把稅算清楚。整理自民法繼承編、土地法第 73 條、遺產及贈與稅法；個案請洽地政士或國稅局。
看地、提案、跟地主溝通最常用的幾件事：能蓋多少、怎麼分回、要繳多少稅、法規數字多少。
輸入土地面積與分區法規數值，估算建築規模。
估算地主在合建案中可分回的坪數與概略價值。
照謄本逐格填，系統自動算總值。依土地稅法第 33、34 條按漲價倍數三級累進（20%／30%／40%），持有逾 20 年另有減徵，自用 10%。
照謄本「所有權部」的當期申報地價填，系統自動算稅基。每年 11 月開徵。
依契稅條例，房屋移轉時課徵；稅基為房屋評定標準價格（契價）。土地移轉課土增稅、不課契稅。
適用 110 年 7 月後出售之房地。課稅所得＝成交價－成本－費用－土地漲價總數額，依持有期間適用稅率。
這是一個免費的線上祖產土地整理工具。你可以一筆一筆記下家裡的土地與房屋，自動算清你的持分面積與公告現值合計，並快速概估將來的遺產稅額。（所有資料皆儲存在您個人的瀏覽器中，不進行任何網路上傳，保障個人隱私）
開始建立繼承地圖 →從開發類型、國土分區，到我追蹤中的重點區進度，先看圖，再看細節。
📅 進度資料整理至 2026 年 6 月；各區實際進度以主管機關最新公告為準。
土地會「變值錢」，多半來自這幾種開發方式。先認得它們，看到自己的地被劃進哪一種，就知道該注意什麼。
政府整區徵收後重新規劃，地主可選領「抵價地」或現金補償。
地籍重整、配置公共設施，地主領回重劃後土地，地形與臨路改善。
原本的非都市土地被劃入都市計畫，使用強度與價值可能改變。
劃設工業／產業專區，吸引企業進駐，帶動周邊就業與土地需求。
交流道、捷運場站周邊劃定特定區，交通帶來人流與開發題材。
依國土計畫法重新劃分功能分區，長期影響土地可做什麼。
《國土計畫法》把全國土地依特性分成四大功能分區。你的地落在哪一區，決定了它能不能開發、開發強度多少。
環境敏感、水源保護、國家公園等，以保育為主，開發受嚴格限制。
海域與海岸地帶，依使用性質再細分保護、相容、儲備等類別。
優良到坡地農地、農村聚落，原則維持農用，變更不易。
都市計畫區、鄉村工業區、重大建設地區——多數開發題材在這裡。
※ 城鄉發展區的都市計畫地區、國家公園區，仍依原本的都市計畫法、國家公園法管理；其餘各區再細分多種管制類別。想知道自己的地屬於哪一區、哪一類，可用本站「官方查詢」的分區系統，或直接傳地號問 Alice。
全國的都市計畫、區段徵收、重劃案有上百個，這裡只精選我熟悉、追蹤中的重點區。
你想了解的計畫區不在下面？或想知道自己的地有沒有被劃進某個計畫範圍？
把計畫區名稱或地號傳給我，免費幫你查現況、給你方向。
以下是我熟悉、持續追蹤的重點區（以桃園與雙北為主）。每一區都附階段進度，是判斷進場時機的關鍵。資料整理自各機關公告（資料時間：115 年 6 月，航空城、龍潭等案已更新），實際以主管機關為準。
全台有 1,100 多區的區段徵收與重劃。這裡只精選我熟悉、追蹤中的重點區；其他計畫區可上內政部「土地開發資訊系統」查詢，或直接把計畫區名稱、地號傳給我，免費幫你查現況。
※ 進度整理自交通部民航局航空城官網、桃園市政府地政局公告及公開新聞資訊（115 年上半年）；各案實際進度以主管機關公告為準。全國重劃與區段徵收開發區資訊，可至 地籍圖資網路便民服務系統 的「開發區資訊」或 航空城核心計畫網站 查詢。
地主最常問的幾件事，先在這裡講清楚。
實務案例與知識整理，持續更新中。
從 500 人共有的家族土地經驗，談持分整合的三個關卡。
一筆土地寫著「權利範圍：240 分之 1」，背後往往是三、四代的繼承史。我處理過共有人超過 500 人的家族土地，整合卡關的從來不是價格，而是三個關卡。
第一關-找齊人：共有人散在全台甚至海外，有人過世了還沒辦繼承登記，名單就會繼續裂變。第一步永遠是調齊謄本、畫出完整的持分樹狀圖，再透過戶政與親屬網絡逐一聯繫。
第二關-喬條件：持分大小不同、對土地的感情不同、資金需求不同。大持分想開發、小持分想變現、長輩想保留——方案必須分群設計，而不是一張價格表發給所有人。
第三關-走程序：全體同意當然最好；達不到時，土地法第 34 條之 1 的多數決（人數過半且持分過半，或持分逾三分之二）是法定出路，但通知、優先購買權、價金提存每一步都要走對，否則整個處分可能被推翻。持分整合是馬拉松，找有實際走完全程經驗的人陪跑，差別很大。
區段徵收公告只有 30 天可以決定，逾期視同領現金。
區段徵收最重要的選擇題：領回抵價地，還是領現金補償？必須在徵收公告期間（30 日）內申請抵價地，過期就自動變成領現金，沒有後悔藥。三個角度想清楚：
一、看區位前景：抵價地的價值取決於開發完成後的市場。像航空城這類有產業題材的開發區，抵價地長期增值空間通常大於一次性現金；但若開發期長、去化沒把握，現金落袋反而安全。
二、看資金狀況：抵價地從申請到實際配地、可以處分，常常要等好幾年。這段期間沒有收入、還可能要繳稅。手頭緊、有負債壓力的地主，硬撐著等配地可能先被資金拖垮。
三、看持分與面積：原持分太小的人，分回的抵價地可能小到難以單獨利用，最後還是得跟別人合併或求售。申請前先試算自己大概能分回多少、在哪個區位，再決定。這題沒有標準答案，但 30 天的期限是死的——收到公告，第一時間找專業的人把三件事算清楚。
三分鐘的查證，避開九成的農地交易糾紛。
農地糾紛九成出在「以為」：以為能蓋、以為能分割、以為是農地其實是保護區。下訂前花三分鐘查三個系統：
一、查分區——全國土地使用分區資料查詢系統：確認是「特定農業區」還是「一般農業區」、使用地是不是「農牧用地」。特定農業區管制較嚴，變更、興建都更困難；若其實是都市土地的農業區或保護區，遊戲規則又完全不同。
二、查現況——國土測繪圖資服務雲：地籍套疊航照圖，看土地上有沒有未登記建物、是否被占用、實際臨路狀況。圖上方正臨路的地，現場可能被鄰地圍起來，航照先看一眼省一趟路（但最終一定要現勘）。
三、查資格——農舍要件逐項核對：想蓋農舍的買方，先確認自己符合農發條例要件：具農民身分、名下無自用農舍、農地原則達 0.25 公頃、89 年後取得須滿 2 年。任何一項不符，「保證能蓋」都是話術。三個系統都在本站「官方查詢」區，查完再談價，主動權在你手上。
土地放著不動也是成本。
四個步驟，先搞清楚手上的土地值多少、適合怎麼做。
提供地號或地址，我幫你查分區、面積、公告現值與周邊行情。
謄本、稅負、可建規模，用聽得懂的方式講清楚。
出售、合建、自建、繼續持有，利弊與時程並陳，決定權在你。
有出售或合建意願時，協助對接合作的建商、投資人，並由地政士、律師把關。
看地、提案、地主說明會，歡迎預約。
全台皆可預約面談
亦可線上視訊諮詢
依個人資料保護法第 8 條規定，向您告知下列事項：
